Владельцы сельскохозяйственных паёв в Украине всё чаще выбирают передачу земли в аренду, а не её продажу — даже несмотря на то, что рынок земли официально открыт и цены на гектары растут. По данным издания Zemliak.com, во время войны аренда остаётся для пайщиков более прогнозируемым и безопасным инструментом сохранения и монетизации своей собственности.

Почему аренда выгоднее продажи во время войны

Главная причина, по которой большинство владельцев паёв не спешат продавать, — высокая неопределённость. Рынок земли в Украине хотя и открылся, но спрос со стороны крупных агрохолдингов пока сдерживается военными рисками. Покупатели стремятся к существенным скидкам, тогда как сами владельцы считают текущие цены заниженными относительно реального потенциала своей земли. В условиях, когда никто не знает, как изменится ситуация после окончания боевых действий, продавать «задёшево» представляется нецелесообразным.

Зато аренда даёт стабильный денежный поток. Средняя арендная плата за сельскохозяйственный пай в Украине, в зависимости от региона и качества почвы, составляет от 3 000 до 10 000 гривен и более в год за гектар. На чернозёмах в центральных областях эта сумма может быть существенно выше. Пайщик сохраняет право собственности и может в любой момент пересмотреть условия договора — или продать землю уже после окончания войны, когда ожидается стремительный рост цен.

Риски, о которых молчат

Однако в стратегии «сдай в аренду и жди» есть существенные подводные камни. Первый — это риск невыплаты арендной платы. Во время военного положения часть арендаторов-агропроизводителей столкнулась с финансовыми трудностями: рост цен на топливо и удобрения, логистические проблемы, оккупация части земель. Отдельные арендодатели сообщали о задержках или уменьшении выплат.

Второй риск — юридический. Если пай находится на временно оккупированной или прифронтовой территории, владелец фактически теряет контроль над ним. Арендные договоры в таких случаях фактически не исполняются, а земля может использоваться без каких-либо выплат. Восстановить права после деоккупации зачастую удаётся только через суд.

Третий аспект — это общее состояние земель. Сельхозугодья, на которых происходили или происходят боевые действия, могут быть заминированными или повреждёнными. Разминирование и восстановление плодородия почвы требует значительных инвестиций, что снижает привлекательность таких участков как для аренды, так и для продажи.

Что советуют специалисты

Аграрные юристы и землеустроители рекомендуют владельцам паёв перед заключением или продлением арендного договора тщательно проверять статус участка — не подпадает ли он под зоны с ограниченным доступом, зарегистрирован ли договор в реестре, есть ли у арендатора реальная деятельность. Договор аренды стоит заключать минимум на год, но не более чем на три года, чтобы сохранить гибкость.

Отдельно специалисты обращают внимание на то, что право на продажу пая после окончания моратория для физических лиц — свыше 100 гектаров — остаётся ограниченным. Поэтому те владельцы, у которых несколько паёв, имеют возможность формировать своеобразный «земельный портфель» и в будущем реализовывать участки постепенно, ориентируясь на рыночную конъюнктуру.

Большинство аналитиков прогнозируют, что после завершения активных боевых действий цены на сельскохозяйственную землю в Украине существенно вырастут — особенно на чернозёмы в центральных и южных регионах. Это делает стратегию «держать и сдавать в аренду» финансово обоснованной для тех, кто может себе позволить ждать.

Ранее портал Знай сообщал, земельный пай могут забрать: как не потерять право собственности.